降房价是去库存的关键

中央经济工作会议提出，明年主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中，去库存主要是指化解房地产库存。针对这个任务，会议提出了供需两方面的措施。

扩大需求的措施包括，加快农民工市民化，扩大有效需求；鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，经营住房租赁业务；取消过时的限制性措施。后这条措施，可能意味着限购和限贷都会被取消，那么，降低首付、降低利率、加大利率折扣等措施也可能随之而来。供给方面的措施包括，鼓励开发商适当降低商品住房价格；促进房地产业兼并重组。

扩大需求是房地产政策的“常规武器”，而降房价、促重组等供给侧措施是“新式武器”。以往的房地产调控，常常以抑制房价过快上涨（而不是降低商品住房价格）作为目标。而现在，房价从目标变成了措施，而且表述从“抑制上涨”变成了“适当降低”。以往作为目标的“抑制上涨”几乎没有实现过，但现在作为措施的“适当降低”，则有实现的紧迫性和必要性。

降房价是去库存的关键，它决定着扩大的需求能不能转化为“有效需求”，而有效需求（有购买力的需求）才能起到去库存的作用。从房价收入比、房价租金比来看，当前城市房价水平处于高位，农民工买房压力较大，买来出租是不划算的。因此，房价不降，扩大需求的前两大措施都是无效的。在高房价的条件下，取消限购限贷所激发的需求可能也有限，在目前的形势下，这些需求正在向某些区域、某些类型的住房（如一线城市的教育地产等）集中，对于去库存也不会有太大帮助，因为库存压力主要存在于这些区域之外。只有当房价真正降低的时候，才能有更多的改善性需求被释放出来，也才能有更多的住房具有投资价值，取消限制性措施才能真正发挥作用。

实际情况也证明，如果房价不下降，房地产库存就不能真正化解。今年5月以来，商品房销售额累计增长率由负转正，并且逐渐提高，反映房地产市场需求比较旺盛。但开发商趁机涨价，使商品房销售面积的增长率大大低于销售额。因此，在需求转好的情况下，房地产库存压力却没有得到及时化解，待售商品房面积只有5月是减少的，之后便一直增加，11月底达到6.96亿平方米。

我们从中也可以看出，开发商一般是不愿意通过降房价去库存的。他们会将扩大需求的政策作为涨价的理由，而不会将其作为去库存的动力。中央经济工作会议指出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略。开发商需要“鼓励”，需要市场推动，才能下定决心降价促销。

这要靠三方面的措施：一是继续强调适度降价对去库存的重要性，使得市场形成正确的预期，而不是供需双方僵持；二是降低二手房交易的税费，这样购买二手房的成本降低，反过来会促使新房降价；三是降低出让土地的价格，一线城市今年土地出让面积减少导致地价上涨，是刺激房价上涨的重要因素。